На ваш вопрос
ответят профессионалы
рынка ВЭД
Используйте вашу учетную запись на Facebook.com для входа на сайт. или зарегистрируйтесь с e-mail
Присоединяясь или входя
через социальную сеть, вы принимаете
Пользовательское Соглашение
Сегодня 18.08.2017 Курсы валют ЦБ РФ
Стратегический партнер проекта
Владивостокский Морской Торговый Порт

Логистика будущего: девелоперы полюбили арендаторов, бизнес ответил взаимностью

2016-06-29 Логистика будущего: девелоперы полюбили арендаторов, бизнес ответил взаимностью
29.06.2016 16:55 0 Архив |
Логистика будущего: девелоперы полюбили арендаторов, бизнес ответил взаимностью
Фото: depositphotos.com

Основными арендаторами качественных складских помещений являются предприятия розничной торговли, производственники и компании, связанные с косметикой и фармацевтикой

CustomsForum.ru о состоянии рынка складской недвижимости, крупнейших сделках 2016 года и прогнозах на будущее.

Эксперты, говоря о состоянии рынка складской недвижимости в России, в первую очередь останавливаются на следующем факте — безусловным лидером по объему складских помещений, причем, качественных, является Москва и Подмосковье. Все остальные регионы сообща не дотягивают до московских показателей.

В целом картина выглядит следующим образом:

  • 58% — Москва (10,1 млн квадратных метров складских помещений класса, А и 1,9 млн кв. м класса B);
  • 28% — регионы (5,7 млн квадратных метров);
  • 14% — Санкт-Петербург (1,7 млн кв. м класса, А и 1 млн кв. м класса В).

«Москва — это огромный перевалочный хаб для всей России. Соответственно, наиболее активный спрос на качественные складские помещения именно в московском регионе — 77%, — рассказал участникам международной конференции „Логистика будущего в России: эффективные решения для склада“ директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Максим Загоруйко. — Санкт-Петербург и Ленинградская область — 12%. И это неудивительно, здесь порты, здесь перевалка. А вот другие региональные города — всего 11%. Обусловлено это тем, что в регионах, к сожалению, очень низкая покупательная способность».

Пятерка российских городов (за исключением Москвы) по спросу на складскую недвижимость выглядит вот так:

  • Санкт-Петербург — 55%;
  • Нижний Новгород — 20%;
  • Екатеринбург — 13%;
  • Казань — 5%;
  • Воронеж — 4%.

Кризис очень сильно изменил ситуацию на рынке. Основными арендаторами, а порой и владельцами качественных складских помещений являются предприятия розничной торговли — 39%. На втором месте — производственники (24%), замыкают тройку компании, связанные с косметикой и фармацевтикой.

«Можно смело констатировать — наконец-то рынок перешел на рубли. Считаю, что мы больше никогда не увидим долларовых арендных ставок. Как правило, в большинстве проектов фигурируют ставки гросс. Если раньше считали ставки triple net без операционных платежей и НДС, то сейчас — совокупные. В итоге ставка аренды помещений, А класса в московском регионе составляет 5500–6800 рублей за квадратный метр в год. В других крупных городах — 4200–6300 рублей».

Директор по работе с ключевыми клиентами
компании Knight Frank Максим Загоруйко

Такой разрыв в арендных ставках в крупных российских городах спикер объяснил очень просто. К примеру, в Екатеринбурге, Казани, Самаре есть дефицит качественных складских помещений, а потому там ставки выше. В Санкт-Петербурге недвижимости больше, а спрос отстает от предложений.

«Когда общаюсь с девелоперами, то всегда говорю — ответьте на три вопроса: что строить, где строить и когда строить? В Челябинске ни на один из этих вопросов не ответили правильно. В итоге построили не то, построили не там, построили не вовремя. После реализации крупного проекта пустуют 86 тысяч квадратных метров», — отметил Загоруйко.

«Рынок жив! Но только благодаря крупным компаниям»


Докладчик подчеркнул — несмотря на все прогнозы, рынок жив. Однако добавил — жив-то жив, но благодаря крупным компаниям, стоящим на двух ногах и уверенно себя чувствующим. Мелкий и средний бизнес находится при смерти. И в качестве доказательства привел примеры крупнейших сделок на рынке складской недвижимости, произошедших по итогам первого квартала 2016 года (в квадратных метрах):

  • 59650 — арендовала компания «Окей» (Москва, логопарк «Север-2»);
  • 42450 — арендовала компания Castorama (Москва, индустриальный парк «PNK Чехов-3»);
  • 16060 — арендовала компания «Мираторг» (Москва, логопарк «Север-2»);
  • 14000 — арендовала компания «Геба» (Москва, «Трилоджи Парк Томилино»);
  • 13140 — арендовала Confidential (Нижний Новгород, индустриальный парк «Волжский»).

«Castorama существенно улучшила качество своих складских помещений, «Мираторг» вошел в новый проект и под него построили мультитемпературный комплекс. «Геба», занимающаяся алкогольной продукцией, арендовала на очень хороших условиях площади в «Трилоджи Парк Томилино». На моей памяти ниже 115 долларов в этом комплексе ставки никогда не опускались. А компания арендовала по поставке чуть меньше 6000 рублей за квадратный метр в год. Причем, «все включено», — прокомментировал Максим Загоруйко.

Ставки на минимальном уровне, доля вакантных площадей — на историческом максимуме


В своем обзоре директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank подробно остановился на московском регионе:

129,1 тыс. кв. м — объем складских помещений, которые будут введены в I–II квартале;
260 тыс. кв. м — объем сделок;
8,7% — доля свободных площадей;
3500–4500 руб. за кв. м в год — ставка аренды помещений класса, А (triple net);
2800–3500 руб. за кв. м в год — ставка аренды помещений класса В (triple net).

«Девелоперский цикл в московском регионе — два-три года. Возвращаясь к вопросу „когда строить“ — в 2011–2012 году доля вакантных площадей стремилась к нулю. Началось строительство новых объектов. Прошло как раз два-три года, и в 2014 году на рынке произошел огромный всплеск. Получился рост объемов свободных площадей почти под 800 тысяч квадратных метров. С этим всплеском совпали кризиcные явления 2014 года. И сейчас на московском рынке свободных площадей — под миллион квадратных метров», — обрисовал картину выступающий.

Все это привело к тому, что ставки находятся на минимальном историческом уровне, доля вакантных площадей — на историческом максимуме.

«На самом деле — не все так ужасно. Наконец-то рынок пришел в равновесие! Доля вакантных площадей в 10% — абсолютно нормальная, комфортная величина для развитого рынка в Европе и Америке. Сейчас самое время действовать компаниям, желающим получить качественный склад. Есть из чего выбирать, а девелоперы очень лояльны, готовы вкладывать инвестиции под хорошего арендатора, делать адаптацию складов, строить узкоспециализированные помещения. Сделки проходят достаточно легко и, самое главное, креативно — стороны услышали друг друга».

Директор по работе с ключевыми клиентами
компании Knight Frank Максим Загоруйко

Кстати, структура спроса такова: 96% сделок связаны с арендой недвижимости или лишь 4% — с покупкой. Причина такого неравномерного распределения — никто не может изъять часть средств из оборота и купить себе склад. Даже по очень привлекательной стоимости. Компании предпочитают инвестировать свободные средства обратно в бизнес.

Вот и в первом квартале этого года в московском регионе было совершено пятнадцать сделок по аренде складских помещений (большинство арендаторов — торговые сети) и всего лишь одна — по покупке.

Среди арендаторов: 47% площадей — розничная торговля, 23% — дистрибуция, 15% — транспорт и логистика, 13% — производство.

«Давайте будем объективными — у нас народ ест и лечится. Одежду не покупает, машины не покупает. Телевизоры и бытовая техника почти не продаются. Денег осталось только на еду и лекарства, — уточнил спикер, с чем связано такое распределение по сегментам. — Если заглядывать вперед на два-три года, то спрос и предложение на рынке складской недвижимости уравновесятся. В 2017–2018 годах доля вакантных площадей будет колебаться в районе 7–8%».

В завершении доклада Загоруйко представил участникам конференции прогноз: в ближайшие два года ставки повышаться не будут — пока рынок не поглотит миллион квадратных метров свободных площадей. Кстати, ставки могут даже упасть до предельной нижней черты — еще рублей на 200–300 за квадратный метр к концу года.

Гораздо активнее будет развиваться сегмент built-to-suit — строительство объекта под запросы конкретного клиента: с необходимым количеством ворот, температурным режимом, высотой потолка.
Автор: Андрей Гераськин
Источник: CustomsForum.ru

ФОТОГАЛЕРЕЯ

ЧТО ВЫ ОБ ЭТОМ ДУМАЕТЕ?

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА

Новости ВЭД на вашем сайте

Добавьте новости ВЭД на свой сайт. Получайте новости автоматически

Онлайн-оплата таможенных пошлин и платежей таможенной картой

Оплачивайте таможенные платежи удаленно в процессе подачи электронной декларации.

Таможенная карта - ваш надежный инструмент для расчетов с таможней

Все виды таможенных платежей 24/7. Получите таможенную карту в вашем банке.