Логистика будущего: девелоперы полюбили арендаторов, бизнес ответил взаимностью

Эксперты, говоря о состоянии рынка складской недвижимости в России, в первую очередь останавливаются на следующем факте — безусловным лидером по объему складских помещений, причем, качественных, является Москва и Подмосковье. Все остальные регионы сообща не дотягивают до московских показателей.

В целом картина выглядит следующим образом:

• 58% — Москва (10,1 млн квадратных метров складских помещений класса, А и 1,9 млн кв. м класса B);
• 28% — регионы (5,7 млн квадратных метров);
• 14% — Санкт-Петербург (1,7 млн кв. м класса, А и 1 млн кв. м класса В).

«Москва — это огромный перевалочный хаб для всей России. Соответственно, наиболее активный спрос на качественные складские помещения именно в московском регионе — 77%, — рассказал участникам международной конференции „Логистика будущего в России: эффективные решения для склада“ директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Максим Загоруйко. — Санкт-Петербург и Ленинградская область — 12%. И это неудивительно, здесь порты, здесь перевалка. А вот другие региональные города — всего 11%. Обусловлено это тем, что в регионах, к сожалению, очень низкая покупательная способность».

Пятерка российских городов (за исключением Москвы) по спросу на складскую недвижимость выглядит вот так:

• Санкт-Петербург — 55%;
• Нижний Новгород — 20%;
• Екатеринбург — 13%;
• Казань — 5%;
• Воронеж — 4%.

Кризис очень сильно изменил ситуацию на рынке. Основными арендаторами, а порой и владельцами качественных складских помещений являются предприятия розничной торговли — 39%. На втором месте — производственники (24%), замыкают тройку компании, связанные с косметикой и фармацевтикой.

«Можно смело констатировать — наконец-то рынок перешел на рубли. Считаю, что мы больше никогда не увидим долларовых арендных ставок. Как правило, в большинстве проектов фигурируют ставки гросс. Если раньше считали ставки triple net без операционных платежей и НДС, то сейчас — совокупные. В итоге ставка аренды помещений, А класса в московском регионе составляет 5500–6800 рублей за квадратный метр в год. В других крупных городах — 4200–6300 рублей».

Такой разрыв в арендных ставках в крупных российских городах спикер объяснил очень просто. К примеру, в Екатеринбурге, Казани, Самаре есть дефицит качественных складских помещений, а потому там ставки выше. В Санкт-Петербурге недвижимости больше, а спрос отстает от предложений.

«Когда общаюсь с девелоперами, то всегда говорю — ответьте на три вопроса: что строить, где строить и когда строить? В Челябинске ни на один из этих вопросов не ответили правильно. В итоге построили не то, построили не там, построили не вовремя. После реализации крупного проекта пустуют 86 тысяч квадратных метров», — отметил Загоруйко.

«Рынок жив! Но только благодаря крупным компаниям»

Докладчик подчеркнул — несмотря на все прогнозы, рынок жив. Однако добавил — жив-то жив, но благодаря крупным компаниям, стоящим на двух ногах и уверенно себя чувствующим. Мелкий и средний бизнес находится при смерти. И в качестве доказательства привел примеры крупнейших сделок на рынке складской недвижимости, произошедших по итогам первого квартала 2016 года (в квадратных метрах):

• 59650 — арендовала компания «Окей» (Москва, логопарк «Север-2»);
• 42450 — арендовала компания Castorama (Москва, индустриальный парк «PNK Чехов-3»);
• 16060 — арендовала компания «Мираторг» (Москва, логопарк «Север-2»);
• 14000 — арендовала компания «Геба» (Москва, «Трилоджи Парк Томилино»);
• 13140 — арендовала Confidential (Нижний Новгород, индустриальный парк «Волжский»).

«Castorama существенно улучшила качество своих складских помещений, «Мираторг» вошел в новый проект и под него построили мультитемпературный комплекс. «Геба», занимающаяся алкогольной продукцией, арендовала на очень хороших условиях площади в «Трилоджи Парк Томилино». На моей памяти ниже 115 долларов в этом комплексе ставки никогда не опускались. А компания арендовала по поставке чуть меньше 6000 рублей за квадратный метр в год. Причем, «все включено», — прокомментировал Максим Загоруйко.

Ставки на минимальном уровне, доля вакантных площадей — на историческом максимуме

В своем обзоре директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank подробно остановился на московском регионе:

129,1 тыс. кв. м — объем складских помещений, которые будут введены в I–II квартале;
260 тыс. кв. м — объем сделок;
8,7% — доля свободных площадей;
3500–4500 руб. за кв. м в год — ставка аренды помещений класса, А (triple net);
2800–3500 руб. за кв. м в год — ставка аренды помещений класса В (triple net).

«Девелоперский цикл в московском регионе — два-три года. Возвращаясь к вопросу „когда строить“ — в оду доля вакантных площадей стремилась к нулю. Началось строительство новых объектов. Прошло как раз два-три года, и в 2014 году на рынке произошел огромный всплеск. Получился рост объемов свободных площадей почти под 800 тысяч квадратных метров. С этим всплеском совпали кризиcные явления 2014 года. И сейчас на московском рынке свободных площадей — под миллион квадратных метров», — обрисовал картину выступающий.

Все это привело к тому, что ставки находятся на минимальном историческом уровне, доля вакантных площадей — на историческом максимуме.

«На самом деле — не все так ужасно. Наконец-то рынок пришел в равновесие! Доля вакантных площадей в 10% — абсолютно нормальная, комфортная величина для развитого рынка в Европе и Америке. Сейчас самое время действовать компаниям, желающим получить качественный склад. Есть из чего выбирать, а девелоперы очень лояльны, готовы вкладывать инвестиции под хорошего арендатора, делать адаптацию складов, строить узкоспециализированные помещения. Сделки проходят достаточно легко и, самое главное, креативно — стороны услышали друг друга».

Кстати, структура спроса такова: 96% сделок связаны с арендой недвижимости или лишь 4% — с покупкой. Причина такого неравномерного распределения — никто не может изъять часть средств из оборота и купить себе склад. Даже по очень привлекательной стоимости. Компании предпочитают инвестировать свободные средства обратно в бизнес.

Вот и в первом квартале этого года в московском регионе было совершено пятнадцать сделок по аренде складских помещений (большинство арендаторов — торговые сети) и всего лишь одна — по покупке.

Среди арендаторов: 47% площадей — розничная торговля, 23% — дистрибуция, 15% — транспорт и логистика, 13% — производство.

«Давайте будем объективными — у нас народ ест и лечится. Одежду не покупает, машины не покупает. Телевизоры и бытовая техника почти не продаются. Денег осталось только на еду и лекарства, — уточнил спикер, с чем связано такое распределение по сегментам. — Если заглядывать вперед на два-три года, то спрос и предложение на рынке складской недвижимости уравновесятся. В одах доля вакантных площадей будет колебаться в районе 7–8%».

В завершении доклада Загоруйко представил участникам конференции прогноз: в ближайшие два года ставки повышаться не будут — пока рынок не поглотит миллион квадратных метров свободных площадей. Кстати, ставки могут даже упасть до предельной нижней черты — еще рублей на 200–300 за квадратный метр к концу года.

Гораздо активнее будет развиваться сегмент built-to-suit — строительство объекта под запросы конкретного клиента: с необходимым количеством ворот, температурным режимом, высотой потолка.