«Light industrial 3.0»: Москву в плане оснащенности современными складами можно сравнить с квартирой

«Этот проект интересен еще и тем, что подразумевает как реализацию инвестиционного проекта, так и создание транспортно-инженерной инфраструктуры.

Для города очень важно, чтобы проекты, реализуемые в рамках КУРТ, создавали новые рабочие места для специалистов с высокой квалификацией. Также важно, чтобы все проекты в Москве были не только эффективными, но и промышленно-креативными».

Первый заместитель руководителя ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы» Вадим Финашин

«С арендаторами ситуация сложнее. На момент заключения договора о комплексном развитии территории срок аренды должен составлять не менее пяти лет. Если вы арендовали земельный участок на 5 лет, вам до окончания срока остался один год, а вы ничего не построили на земле, вы не можете выступать инициатором проекта разработки территории».

Заместитель генерального директора по реконструкции АО МДМ Марина Мохначева

«Количество площадок под застройку в мегаполисах стремительно уменьшается, стоимость земли растет. Поэтому появление складов, состоящих из нескольких уровней, стало требованием времени».

Генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич

«Если стоимость земли составляет более 50% от общей стоимости строительства, имеет смысл строить многоуровневые склады. Чтобы оставаться конкурентоспособными, интернет-магазинам необходимо иметь склады в городских районах. Многоуровневые склады должны стать следующим шагом развития рынка, и в первую очередь это касается Москвы».

Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров

«В последнее время много говорится о том, что Москве нужны производственные помещения. В Турции на земле коммерческого назначения на 1 га можно построить 5 тыс. кв.м площадей, а если речь идет о производственных помещениях, то 15 тыс. кв.м.

А вот Москву сегодня с точки зрения оснащенности современными складами можно сравнить с квартирой, в которой нет ни кладовых, ни шкафов, а все хранится на даче».

Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров

«Москве нужны современные автоматизированные склады, но не как отдельно стоящие объекты, без развития инфраструктуры рядом. Складская функция может быть реализована в структуре КУРТ, но не как основополагающая».

Первый заместитель руководителя ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы» Вадим Финашин

«Если 10-15 лет назад складская отрасль России догоняла развитые рынки, сейчас есть возможность развиваться параллельно, осваивая новые форматы складов. Бизнес, который пользуется складами, не только легализируется, но и масштабируется. Уходят в историю маленькие полулегальные ИП, конкуренция заставляет предпринимателей развиваться: кто сделает лучше, доставит быстрее, а, главное, продаст дешевле, тот и победит.

Старые склады не позволяют оптимизировать стоимость аренды. Light industrial востребован и, что интересно, регионы в этом смысле не отстают от столицы. За последние полтора года мы провели исследование в ряде городов и обнаружили, что идет массовое строительство новых складов.

Объекты возводятся разрозненно, склады строят частные небольшие инвесторы и собственники земли. Например, ГК „Комплект Айс“ в Новосибирске построила офисно-складской комплекс площадью 3200 кв. м, он находится непосредственно в городе. Компания строила склад под себя и для сдачи в аренду, и еще на этапе строительства около 1000 кв. м были арендованы».

Руководитель отдела консалтинга Skladman USG Ярослав Дарусенков

«Наш технопарк состоит из 11 корпусов. Разрабатывая концепцию проекта, мы изначально придумали „конструктор“, который позволяет брать как три уровня „в одни руки“, так и первый, второй или третий по отдельности.

Проект разбит на две очереди. Готовность первой очереди составляет 70%, планируется сдать ее в эксплуатацию в сентябре этого года. Начинается строительство второй очереди. Спросом пользуются и средние, и малые блоки, и здания. Большая часть арендаторов технопарка — производственные компании. Якорным арендатором является компания „Сити — Бокс“, что является дополнительным бонусом для резидентов технопарка: им не нужно тратить дополнительных средств на покупку склада».

Директор департамента девелопмента компании KR Properties Александр Подусков

«Земля здесь очень дорогая, и это главная причина, по которой мы решили, что наш склад будет состоять из четырех уровней. Общая площадь проекта 130 тыс. кв. м, в настоящее время построено 74 тыс. кв. м. Наши арендаторы занимаются продажей автомобилей и запчастей к ним, ремонтом машин.

Складское помещение включает в себя 324 блока формата „склад-магазин“ с офисным помещением внутри. В складском комплексе предлагаются блоки на продажу и в аренду площадью от 100 кв. м.

В инфраструктуру проекта входят: кафе, ресторан, супермаркет, фитнес-центр, детская зона и гостиница. В выходные у нас почти столько же посетителей, сколько в ТРЦ. Срок окупаемости проекта — около 10 лет».

Владелец группы компаний Gülan Otomotiv (Турция) Зия Альп Гюлан

«После развала СССР стал появляться частный бизнес, которому для развития нужны склады небольшой площади. До этого такого формата, как light industrial, не существовало в принципе, все складские комплексы строились под крупные производства.

В наших складских комплексах одна треть помещений отводится под шоу-румы и офисы, и две трети непосредственно под склады. Построено 13 тыс. кв. м складов, запланировано строительство еще 4 тыс. кв. м. Мы придерживаемся практики заблаговременного поиска арендаторов, чтобы к моменту ввода помещения в эксплуатацию вакантных площадей уже не оставалось.

Минимальный срок аренды в проектах — 5 лет. Это необходимо для того, чтобы после продать складской комплекс как готовый бизнес. Считается, что главное в коммерческой недвижимости „локация, локация и еще раз локация“. Однако нередко представители компаний, которым не подходило местоположение склада, приезжали „просто посмотреть“, а потом оставались здесь на долгие годы. Поводом для этого служила продуманность проекта, сочетание в нем помещений разного назначения (склады, офисы, шоу-румы).

А у компаний нередко офис располагался в одной части города, шоу-рум — в другой, а склад — за городом. Это создает неудобства в управлении и увеличивало затраты на логистику. При подсчете оказывалось, что в сумме эти затраты намного превышали ставку аренды».

Владелец компании Hammerhead OÜ (Таллин) Ристо Абел