Аналитики: договоры аренды в валюте привлекательны при курсе рубля ниже 60,5 за доллар

Согласно расчетам JLL и Sberbank CIB, с 2006 по 2013 годы аренда офиса класса А в Москве в рублях обходилась на 24% дороже, чем в долларах. Такая премия была существенной и вполне оправдывала валютный риск арендаторов. Однако в результате резкого ослабления рубля совокупная премия за оды снизилась до 7%.

Сравнительная оценка арендных платежей в рублях и долларах
с 2006 по 2016 годы (источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research)

Как отметили аналитики, период одов служит примером двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате в 2015 году премия рублевой аренды составила -14%. То есть, в рублях аренда была дешевле, чем в долларах. А в 2016 году уже +25%.

Что ждет арендодателей в будущем

Оценивая ближайшую перспективу, представители JLL и Sberbank CIB проанализировали выгоды той или иной валюты договора в зависимости от курса рубля до конца 2018 года. Так, для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах совпадали, рубль должен ослабнуть до 60,5–62,0 за доллар с текущих уровней. В случае более крепкого уровня российской валюты, платежи по долларовым договорам аренды будут ниже рублевых.

Также проанализированы перспективы для собственников зданий в зависимости от наличия на их балансе валютных кредитов: при их отсутствии предпочтения владельцев объектов смещены в сторону рублевой аренды. Дополнительным стимулом для арендодателей оставаться в рублях служат более высокие, чем в валюте, уровни индексации арендных платежей.

Например, в офисном сегменте Москвы аренда валютных договоров сегодня индексируется на 1,5–2,5% в год, а по рублевым контрактам — на 6–8%. Однако разница между этими уровнями продолжит снижаться под влиянием низкой инфляции в России.

Справка CF

JLL — одна из лидирующих компаний на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. По всему миру эксперты JLL помогают собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам достигать бизнес-целей. Объем портфеля компании в сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов, или 409 млн кв. м. Компания JLL имеет около 300 корпоративных офисов в более чем 80 странах мира и объединяет около 80 тыс. сотрудников (на конец 2-го квартала 2017 года).

Sberbank Investment Research — одна из старейших и крупнейших на рынке аналитических команд. Sberbank Investment Research проводит всесторонний анализ рынка, публикует ежедневные обзоры рынка акций и облигаций СНГ, и другие отраслевые и тематические материалы по отдельным эмитентам и отраслям экономики для своих клиентов, рассчитывает индекс потребительской уверенности «Индекс Иванова» и его аналог по степени проникновения цифровизации в жизнь россиян Digital Ivanov Index.