На ваш вопрос
ответят профессионалы
рынка ВЭД
Используйте вашу учетную запись на Facebook.com для входа на сайт. или зарегистрируйтесь с e-mail
Присоединяясь или входя
через социальную сеть, вы принимаете
Пользовательское Соглашение
Сегодня 22.10.2017 Курсы валют ЦБ РФ
Стратегический партнер проекта

Аналитики: договоры аренды в валюте привлекательны при курсе рубля ниже 60,5 за доллар

2017-09-26 Аналитики: договоры аренды в валюте привлекательны при курсе рубля ниже 60,5 за доллар
26.09.2017 17:47 0 Архив |
Аналитики: договоры аренды в валюте привлекательны при курсе рубля ниже 60,5 за доллар
Фото: depositphotos.com

Обменный курс остается ключевым фактором для рынка недвижимости

Представители компании JLL и корпоративно-инвестиционного бизнеса Сбербанка Sberbank CIB опубликовали совместный отчет о влиянии валютного фактора на российский рынок коммерческой недвижимости.

Согласно расчетам JLL и Sberbank CIB, с 2006 по 2013 годы аренда офиса класса А в Москве в рублях обходилась на 24% дороже, чем в долларах. Такая премия была существенной и вполне оправдывала валютный риск арендаторов. Однако в результате резкого ослабления рубля совокупная премия за 2006–2016 годы снизилась до 7%.

Сравнительная оценка арендных платежей в рублях и долларах
с 2006 по 2016 годы (источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research)

265_2.jpg

«Таким образом, девальвация рубля сделала переход к рублевым ставкам аренды логичным шагом для арендаторов с доходами в рублях, который позволил нивелировать валютный риск. Например, в Москве доля валютных договоров снизилась с более 70% во всех сегментах коммерческой недвижимости в конце 2013 года до 10% и ниже в настоящее время. В Санкт-Петербурге — с 50–60% до 5% и ниже».

Пресс-служба компании JLL

Как отметили аналитики, период 2015–2016 годов служит примером двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате в 2015 году премия рублевой аренды составила -14%. То есть, в рублях аренда была дешевле, чем в долларах. А в 2016 году уже +25%.

«Оценивая колебания российской валюты, сегодня можно говорить о возврате двустороннего риска, что ставит вопрос об оптимальной стратегии для игроков рынка недвижимости, для которых обменный курс остается ключевым фактором».

Пресс-служба компании JLL

Что ждет арендодателей в будущем

Оценивая ближайшую перспективу, представители JLL и Sberbank CIB проанализировали выгоды той или иной валюты договора в зависимости от курса рубля до конца 2018 года. Так, для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах совпадали, рубль должен ослабнуть до 60,5–62,0 за доллар с текущих уровней. В случае более крепкого уровня российской валюты, платежи по долларовым договорам аренды будут ниже рублевых.

«С большой вероятностью аренда коммерческой недвижимости в валюте будет дешевле рублевой в ближайшей перспективе, а значит ставки в долларах и евро полностью не исчезнут с рынка. Они будут применяться, например, в высококачественных бизнес-центрах для арендаторов, предпочитающих привязку к валютному курсу.

Это могут быть компании, которые получают основную часть выручки в валюте либо у которых арендные платежи составляют лишь незначительную часть расходов, что снижает актуальность валютных рисков. А вот для арендаторов с рублевой выручкой риск валютных потрясений перевешивает потенциальную выгоду от более низких выплат».

Главный стратег компании JLL Владимир Пантюшин

Также проанализированы перспективы для собственников зданий в зависимости от наличия на их балансе валютных кредитов: при их отсутствии предпочтения владельцев объектов смещены в сторону рублевой аренды. Дополнительным стимулом для арендодателей оставаться в рублях служат более высокие, чем в валюте, уровни индексации арендных платежей.

Например, в офисном сегменте Москвы аренда валютных договоров сегодня индексируется на 1,5–2,5% в год, а по рублевым контрактам — на 6–8%. Однако разница между этими уровнями продолжит снижаться под влиянием низкой инфляции в России.

«Для собственников недвижимости, имеющих на балансе валютные займы, ситуация более сложная. Она требует оценки будущих потоков арендной платы, формирования ожиданий по динамике валютного курса и процентных ставок. При рассмотрении варианта перевода в рубли арендных платежей и займов еще одним параметром служат уровни обменного курса, по которым происходит или возможна конвертация. Второй должен быть на 18,5% ниже первого, чтобы срок погашения основной суммы кредита не изменился».

Старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева

Справка CF

JLL — одна из лидирующих компаний на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. По всему миру эксперты JLL помогают собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам достигать бизнес-целей. Объем портфеля компании в сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов, или 409 млн кв. м. Компания JLL имеет около 300 корпоративных офисов в более чем 80 странах мира и объединяет около 80 тыс. сотрудников (на конец 2-го квартала 2017 года).

Sberbank Investment Research — одна из старейших и крупнейших на рынке аналитических команд. Sberbank Investment Research проводит всесторонний анализ рынка, публикует ежедневные обзоры рынка акций и облигаций СНГ, и другие отраслевые и тематические материалы по отдельным эмитентам и отраслям экономики для своих клиентов, рассчитывает индекс потребительской уверенности «Индекс Иванова» и его аналог по степени проникновения цифровизации в жизнь россиян Digital Ivanov Index.

Автор: Андрей Гераськин
Источник: CustomsForum.ru

ЧТО ВЫ ОБ ЭТОМ ДУМАЕТЕ?

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА

Новости ВЭД на вашем сайте

Добавьте новости ВЭД на свой сайт. Получайте новости автоматически

Онлайн-оплата таможенных пошлин и платежей таможенной картой

Оплачивайте таможенные платежи удаленно в процессе подачи электронной декларации.

Три месяца каникул для новых клиентов "Таможенной карты"!

Откройте таможенную карту до 31 декабря 2017 года и получите три месяца бесплатного обслуживания.