На ваш вопрос
ответят профессионалы
рынка ВЭД
Используйте вашу учетную запись на Facebook.com для входа на сайт. или зарегистрируйтесь с e-mail
Присоединяясь или входя
через социальную сеть, вы принимаете
Пользовательское Соглашение
Сегодня 25.06.2017 Курсы валют ЦБ РФ
Стратегический партнер проекта
Владивостокский Морской Торговый Порт

Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»

2017-06-20 Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»
20.06.2017 17:04 0 Архив |
Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»
Фото: Павел Косолапов, CustomsForum.ru

По мнению регионального директора компании JLL Вячеслава Холопова, в ближайшие два с половиной — три года в Москве и ее окрестностях не нужно строить новые высококачественные складские комплексы - их и так хватает

CustomsForum.ru о ситуации на рынке складской недвижимости в Московском регионе, уровне арендных ставок и крупнейших сделках.

За последние двенадцать лет в России построено около 21 миллиона квадратных метров качественных складских площадей. Однако, как заметил в ходе конференции «Логистика будущего в России» региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов (на фотографии), если говорить про Европу, то это примерно тот объем, который строится в ЕС за год.

«Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте»

Интересный факт: население Москвы и Санкт-Петербурга — около 27 миллионов человек (18% населения всей России). Но на эти 18%, по словам спикера, приходится практически 75% (16 миллионов квадратных метров) всех современных российских складских комплексов.

«Наша колоссальная централизация вокруг двух городов, понятное дело, обусловлена тем, что логистика должна быть рядом, прежде всего, с потребителем. Но, с другой стороны, это показывает, насколько у нас неразвита региональная составляющая.

Если посмотреть на карту страны, то мы увидим всего лишь четыре ярко выделенные красные точки: четыре региона, в которых рядом с городами-миллионниками есть современные складские помещения площадью свыше одного миллиона квадратных метров. Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Южный федеральный округ в лице Краснодара и Ростова-на-Дону».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Ближайшие 2,5–3 года новые склады в Москве не нужны

Если говорить непосредственно про российскую столицу, то в Московском регионе построено около 13 миллионов квадратных метров современных складов. Вакансия на сегодняшний день составляет примерно 1,65 миллиона квадратных метров. Как считает Холопов, это колоссальный результат. Пусть в процентном соотношении он не так уж и велик, но если сравнивать со всеми остальными городами России, то там вакансия в два с половиной раза меньше — 750 тысяч квадратных метров.

«Считаю, что два с половиной, а то и три года можем ничего не строить в Москве и в ее окрестностях. И складов нам всем хватит под будущее развитие. Проблема в том, что вакансия очень высокая, а стройка еще продолжается. Думаю, в этом году мы увидим еще примерно около 500 тысяч новых, спекулятивных квадратных метров складских площадей».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Москва — далеко не самый дорогой в плане аренды российский город

Выступающий презентовал участникам конференции различные данные. Например, о среднерыночных ставках аренды. Картина такова, что Москва — не самый дорогой город России: 3500 рублей за квадратный метр в год при доле свободных площадей в 12%. Сравним с Владивостоком — 4300 руб/кв.м/год (2%) и Екатеринбургом — 4500 руб/кв.м/год (3%).

«Москва стала гораздо дешевле, а города с более низкой вакансией показывают более высокие ставки, чем российская столица. А это еще один стимул для размещения логистического хозяйства именно тут. Компании, которые думают, где им разместить складской комплекс — в Москве или где-то в регионах — все чаще говорят: так тут и дешевле, и население поближе, и денег побольше».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Представитель JLL высказал предположение, что до конца года количество свободных площадей в Москве может уменьшиться, но не сильно. Объем строительства в 2017 году — примерно 600 тысяч квадратных метров, объем сделок — 753 тысячи.

А вот ставка аренды на протяжении этого года не изменится: максимальная базовая — 3800 рублей за квадратный метр в год. Но можно найти складское помещение и по цене в 3200. При этом, правда, нужно учитывать, что в данную ставку не включены НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Но есть и объекты, которые сдаются, к примеру, по 2500 руб/кв.м/год.

«Но когда смотришь на такие проекты, не совсем понимаешь, как они должны окупаться. 3200 — это и то окупаемость за 10–15 лет».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Топ сделок со складской недвижимостью в Московском регионе

В пятерке лидеров прошлого года (площадь — в квадратных метрах):

  • 138000 — «Ашан» (ритейл), BTS продажа;

  • 59789 — SLG (Smart Logistic Group, логистический оператор), аренда;

  • 59654 — «О’Кей» (ритейл), аренда;

  • 47000 — Hoff (ритейл), аренда;

  • 42445 — Castorama (ритейл), аренда.

И только после них идут всемирно известные иностранные производители — BMW (34345 кв. м) и Bridgestone (32000).

«Новых имен в этом списке практически нет. И что самое плохое — в ближайшей перспективе мы, скорее всего, говоря о крупных сделках, снова не увидим новых имен. Только лишь крупнейшие компании, которые продолжают расширяться на российском рынке.

Если взять 2017 год, то тенденция похожа на ту, что мы видели и в прошлом, и в позапрошлом году. Размеры сделок средние — до 20 тысяч квадратных метров. В принципе, 15 тысяч метров для Московского региона — самая прекрасная сделка. В крупнейших региональных городах России такой объем и не снился. Там и 5 тысяч метров считаются крупной сделкой».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

  • 20619 — «Все инструменты» (дистрибуция), аренда;

  • 15492 — Reckitt-Benckiser (ритейл), аренда;

  • 12970 — Конфиденциально (производство), аренда;

  • 10726 — Yokohama (производство), аренда;

  • 10153 — BRS-Impeks (дистрибуция), аренда.

Если разбить покупателей/арендаторов складской недвижимости в 2016 году в Московском регионе по секторам, то мы получим следующие цифры: ритейл — 41%; дистрибьюторы — 22%, логистика — 16%, производство — 15%, прочие — 6%.

«Логистические операторы пока что закончили развитие с точки зрения активного спекулятивного потребления. Они работают по принципу „выиграли контракт — расширяемся, не выиграли контракт — не расширяемся“.

Логистом сложно быть сейчас, уровень доверия крупного ритейла к логистическим компаниям России не самый высокий. Казалось бы, чем профессиональнее рынок, тем больше людей отдают на аутсорсинг то, чем заниматься не должны. Если ритейлер — значит, должен торговать, а не заниматься логистикой. Но пока что этого не происходит. Мы видим, что у ритейла акцент в основном на прямую аренду или приобретение складских помещений».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

В следующем «Большом вопросе» мы расскажем о том, как обстоят дела на рынках складской недвижимости в Санкт-Петербурге и других крупнейших городах-миллионниках России.

Справка CF

Компания JLL предоставляет профессиональные услуги в сфере недвижимости и управления инвестициями. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долларов. В прошлом году специалисты закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 136 млрд долларов. Объем портфеля JLL в. сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов или 409 млн кв. м.

Автор: Андрей Гераськин
Источник: CustomsForum.ru

ЧТО ВЫ ОБ ЭТОМ ДУМАЕТЕ?

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА

Таможенная карта - ваш надежный инструмент для расчетов с таможней

Все виды таможенных платежей 24 часа в сутки 7 дней в неделю.

Оформляйте электронно

Юридически-значимая электроннная подпись в удостоверяющем центре компании "Таможенная карта"

Новости ВЭД на вашем сайте

Добавьте новости ВЭД на свой сайт. Получайте новости автоматически