На ваш вопрос
ответят профессионалы
рынка ВЭД
Используйте вашу учетную запись на Facebook.com для входа на сайт. или зарегистрируйтесь с e-mail
Присоединяясь или входя
через социальную сеть, вы принимаете
Пользовательское Соглашение
Сегодня 22.08.2017 Курсы валют ЦБ РФ
Стратегический партнер проекта
Владивостокский Морской Торговый Порт

Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»

2017-06-20 Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»
20.06.2017 17:04 0 Архив |
Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»
Фото: Павел Косолапов, CustomsForum.ru

По мнению регионального директора компании JLL Вячеслава Холопова, в ближайшие два с половиной — три года в Москве и ее окрестностях не нужно строить новые высококачественные складские комплексы - их и так хватает

CustomsForum.ru о ситуации на рынке складской недвижимости в Московском регионе, уровне арендных ставок и крупнейших сделках.

За последние двенадцать лет в России построено около 21 миллиона квадратных метров качественных складских площадей. Однако, как заметил в ходе конференции «Логистика будущего в России» региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов (на фотографии), если говорить про Европу, то это примерно тот объем, который строится в ЕС за год.

«Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте»

Интересный факт: население Москвы и Санкт-Петербурга — около 27 миллионов человек (18% населения всей России). Но на эти 18%, по словам спикера, приходится практически 75% (16 миллионов квадратных метров) всех современных российских складских комплексов.

«Наша колоссальная централизация вокруг двух городов, понятное дело, обусловлена тем, что логистика должна быть рядом, прежде всего, с потребителем. Но, с другой стороны, это показывает, насколько у нас неразвита региональная составляющая.

Если посмотреть на карту страны, то мы увидим всего лишь четыре ярко выделенные красные точки: четыре региона, в которых рядом с городами-миллионниками есть современные складские помещения площадью свыше одного миллиона квадратных метров. Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Южный федеральный округ в лице Краснодара и Ростова-на-Дону».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Ближайшие 2,5–3 года новые склады в Москве не нужны

Если говорить непосредственно про российскую столицу, то в Московском регионе построено около 13 миллионов квадратных метров современных складов. Вакансия на сегодняшний день составляет примерно 1,65 миллиона квадратных метров. Как считает Холопов, это колоссальный результат. Пусть в процентном соотношении он не так уж и велик, но если сравнивать со всеми остальными городами России, то там вакансия в два с половиной раза меньше — 750 тысяч квадратных метров.

«Считаю, что два с половиной, а то и три года можем ничего не строить в Москве и в ее окрестностях. И складов нам всем хватит под будущее развитие. Проблема в том, что вакансия очень высокая, а стройка еще продолжается. Думаю, в этом году мы увидим еще примерно около 500 тысяч новых, спекулятивных квадратных метров складских площадей».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Москва — далеко не самый дорогой в плане аренды российский город

Выступающий презентовал участникам конференции различные данные. Например, о среднерыночных ставках аренды. Картина такова, что Москва — не самый дорогой город России: 3500 рублей за квадратный метр в год при доле свободных площадей в 12%. Сравним с Владивостоком — 4300 руб/кв.м/год (2%) и Екатеринбургом — 4500 руб/кв.м/год (3%).

«Москва стала гораздо дешевле, а города с более низкой вакансией показывают более высокие ставки, чем российская столица. А это еще один стимул для размещения логистического хозяйства именно тут. Компании, которые думают, где им разместить складской комплекс — в Москве или где-то в регионах — все чаще говорят: так тут и дешевле, и население поближе, и денег побольше».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Представитель JLL высказал предположение, что до конца года количество свободных площадей в Москве может уменьшиться, но не сильно. Объем строительства в 2017 году — примерно 600 тысяч квадратных метров, объем сделок — 753 тысячи.

А вот ставка аренды на протяжении этого года не изменится: максимальная базовая — 3800 рублей за квадратный метр в год. Но можно найти складское помещение и по цене в 3200. При этом, правда, нужно учитывать, что в данную ставку не включены НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Но есть и объекты, которые сдаются, к примеру, по 2500 руб/кв.м/год.

«Но когда смотришь на такие проекты, не совсем понимаешь, как они должны окупаться. 3200 — это и то окупаемость за 10–15 лет».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

Топ сделок со складской недвижимостью в Московском регионе

В пятерке лидеров прошлого года (площадь — в квадратных метрах):

  • 138000 — «Ашан» (ритейл), BTS продажа;

  • 59789 — SLG (Smart Logistic Group, логистический оператор), аренда;

  • 59654 — «О’Кей» (ритейл), аренда;

  • 47000 — Hoff (ритейл), аренда;

  • 42445 — Castorama (ритейл), аренда.

И только после них идут всемирно известные иностранные производители — BMW (34345 кв. м) и Bridgestone (32000).

«Новых имен в этом списке практически нет. И что самое плохое — в ближайшей перспективе мы, скорее всего, говоря о крупных сделках, снова не увидим новых имен. Только лишь крупнейшие компании, которые продолжают расширяться на российском рынке.

Если взять 2017 год, то тенденция похожа на ту, что мы видели и в прошлом, и в позапрошлом году. Размеры сделок средние — до 20 тысяч квадратных метров. В принципе, 15 тысяч метров для Московского региона — самая прекрасная сделка. В крупнейших региональных городах России такой объем и не снился. Там и 5 тысяч метров считаются крупной сделкой».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

  • 20619 — «Все инструменты» (дистрибуция), аренда;

  • 15492 — Reckitt-Benckiser (ритейл), аренда;

  • 12970 — Конфиденциально (производство), аренда;

  • 10726 — Yokohama (производство), аренда;

  • 10153 — BRS-Impeks (дистрибуция), аренда.

Если разбить покупателей/арендаторов складской недвижимости в 2016 году в Московском регионе по секторам, то мы получим следующие цифры: ритейл — 41%; дистрибьюторы — 22%, логистика — 16%, производство — 15%, прочие — 6%.

«Логистические операторы пока что закончили развитие с точки зрения активного спекулятивного потребления. Они работают по принципу „выиграли контракт — расширяемся, не выиграли контракт — не расширяемся“.

Логистом сложно быть сейчас, уровень доверия крупного ритейла к логистическим компаниям России не самый высокий. Казалось бы, чем профессиональнее рынок, тем больше людей отдают на аутсорсинг то, чем заниматься не должны. Если ритейлер — значит, должен торговать, а не заниматься логистикой. Но пока что этого не происходит. Мы видим, что у ритейла акцент в основном на прямую аренду или приобретение складских помещений».

Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов

В следующем «Большом вопросе» мы расскажем о том, как обстоят дела на рынках складской недвижимости в Санкт-Петербурге и других крупнейших городах-миллионниках России.

Справка CF

Компания JLL предоставляет профессиональные услуги в сфере недвижимости и управления инвестициями. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долларов. В прошлом году специалисты закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 136 млрд долларов. Объем портфеля JLL в. сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов или 409 млн кв. м.

Автор: Андрей Гераськин
Источник: CustomsForum.ru

ЧТО ВЫ ОБ ЭТОМ ДУМАЕТЕ?

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА

Новости ВЭД на вашем сайте

Добавьте новости ВЭД на свой сайт. Получайте новости автоматически

Онлайн-оплата таможенных пошлин и платежей таможенной картой

Оплачивайте таможенные платежи удаленно в процессе подачи электронной декларации.

Таможенная карта - ваш надежный инструмент для расчетов с таможней

Все виды таможенных платежей 24/7. Получите таможенную карту в вашем банке.