Главные драйверы спроса на складские помещения - ритейлеры и дистрибьюторы

По нашей оценке, в последнем квартале 2016 года в Московском регионе было куплено и арендовано 570 тысяч квадратных метров складов, что является наивысшим показателем для четвертых кварталов за историю рынка. Годовой объем новых сделок покупки и продажи составил 1,2 млн квадратных метров, продемонстрировав небольшое снижение по сравнению с 2015 годом (1,3 млн).

Стабилизация экономики, отсутствие серьезных валютных колебаний и глобальные политические изменения, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции.

Активизация спроса распространится и на 2017 год. Уже ведется большое число переговоров, что поддерживается истечением действия «кризисных» договоров, заключенных в одах на относительно короткие сроки (два-три года), и долгосрочных контрактов. Мы ожидаем, что совокупный объем спроса в нынешнем году сохранится на уровне 1–1,1 млн квадратных метров.

В 2016 году драйверами спроса на складские помещения традиционно являлись ритейлеры и дистрибьюторы — 41% и 22% от объема сделок соответственно. При этом доля торговых сетей немного снизилась по сравнению с 2015 годом (50%), тогда как доля производственных компаний, напротив, начала восстанавливаться после провала в предыдущем году — 15% в 2016 году против 9% в 2015 году.

Изменение общеполитической ситуации вместе с адаптацией бизнеса к новой экономической ситуации позволяют говорить о готовности ряда игроков вернуться к идее размещения производства в России. На наш взгляд, именно 2017 год может оказаться периодом, когда мы увидим начало реализации ряда значимых для российской экономики проектов в производственном секторе, которые позитивно отразятся также и на рынке складской недвижимости.

На фоне роста спроса в четвертом квартале объем ввода складов продолжил снижение — на 11% (до 143 тыс. квадратных метров). В целом за 2016 год объем нового предложения складских площадей в Московском регионе достиг порядка 770 тыс. квадратных метров, сократившись на 10%. Данное снижение было ожидаемым в условиях высокого объема вакантных площадей на рынке.

Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2016 году:

• новые здания в индустриальных парках PNK Group в «Северном Шереметьево» и «Валищево» (общая площадь около 165 тыс. кв. м); 
• новый блок в индустриальном парке «Южные Врата» (около 100 тыс. кв. м, под заказ Leroy Merlin); 
• новые здания в «Логопарк Север — 2» (85 тыс. кв. м, «О’Кей» и «Столичные поставки»); 
• логистический комплекс «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м).

Вакантных складских площадей становится меньше

Строительная активность в секторе сокращается на протяжении последних двух лет, и результат прошедшего года вдвое ниже показателя 2014 года, когда в Московской области появилось 1,6 млн квадратных метров новых складов. На сегодняшний день на стадии строительства находится более 800 тыс. квадратных метров, которые могут выйти на рынок в 2017 году.

Рекордный объем сделок привел к самому значительному за последние шесть лет сокращению доли вакантных площадей на складском рынке — с 13,6% на конец третьего квартала до 12,2% на конец четвертого квартала 2016 года — до 1,6 млн квадратных метров.

Ряд сделок прошлого года (около 300 тыс. квадратных метров) были заключены по схеме «строительства под ключ». Основная часть этого объема будет построена только в одах.

Несмотря на наличие значительного объема свободных помещений в Московском регионе, некоторые компании готовы ждать строительства нового здания для своих логистических проектов. Это сигнал рынку, что качество помещений имеет большое значение для потребителей, и не для каждого арендатора существующие на рынке объекты могут быть успешно адаптированы.

По прогнозу аналитиков нашей компании, в условиях поддержания ввода и спроса на текущих уровнях доля вакантных площадей снизится к концу 2017 году до 11,6–12%.

Если говорить о средних запрашиваемых ставках аренды на складском рынке Московского региона, то они по новым сделкам остались в диапазоне 3,5–4 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов).

Конкуренция между зданиями с высокой вакантностью заставляет арендодателей держать низкие ставки, в то время как постепенный рост себестоимости и сложность реализации новых проектов в текущих условиях будет влиять на верхнюю планку ценового диапазона.

Справка CF

JLL — компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Эксперты предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве.